中国房地产行业的发展前景

弘揚

一、行业前景
房地产行业是一个充分市场化的行业，房地产企业作为市场主体在市场中发挥着重要的作用，对国民经济和社会发展具有重要的战略意义。
近年来，我国城市化进程加快，房地产市场逐步成熟。
同时，国内经济增长放缓、产业结构调整、住房刚性需求不足等因素对房地产行业也产生了较大影响。
从长远看，随着中国经济社会不断发展以及居民收入水平不断提高，住房需求会更加旺盛。
因此，未来房地产市场仍将保持健康快速发展的势头。
二、行业特点
1、融资渠道多元化：房地产企业的融资渠道主要有银行贷款、债券融资（包括境内债券市场）、企业发行债券和境外债券。
2、房地产调控政策变化：政府对房地产行业的调控，主要体现在价格、土地供应、信贷、税收等方面，目前房地产行业的价格上涨已经被“宏观调控”所取代，政府对房地产行业的调控政策变化比较频繁。
3、土地供应结构发生改变：随着经济水平的提高，人们生活水平及住房条件不断提高，住房需求也随之增加，而房地产企业的土地供应结构却在不断发生着变化：自2008年以来地产企业土地储备以每年超过10%的速度增加，这意味着每年新增住宅用地的比例也在逐步减少。
4、市场竞争加剧：随着城市化进程加快，我国城乡差距拉大，城镇化水平逐步提高。
三、市场发展趋势
伴随着城市化进程的加快，以及人们生活水平的提高，对住房提出了更高要求。
在城市，住宅不仅是生活空间的载体，也是人们展现自我的重要平台。
从居民家庭需求来看，随着收入的提高、消费观念逐步改变、人口老龄化等因素影响，居民对住房品质及居住环境的要求将不断提高。
从城市发展格局来看，未来三四线城市市场需求将逐步下降。
从供给结构来看，土地资源将日益紧张。未来房地产开发企业在拿地时，将会越来越多地考虑如何降低成本，提高利润空间，使项目更具竞争力。
房地产行业属于资金密集型行业。在当前金融危机下，资金的流动性相对比较宽松，银行信贷规模增加，导致房价上涨较为明显；但从长远来看，随着经济的发展、社会保障体系的完善以及城镇化进程的推进等诸多因素作用下会促使人口向城市聚集。
房地产行业作为拉动经济发展的支柱产业之一，其重要性日益凸显。当前我国城市建设正处于快速发展期，土地供应有限、人口流动加快以及城镇化进程加快等因素导致住房市场供大于求。
根据中国房地产协会统计显示：2016年我国房地产开发投资达26.5万亿元人民币，比上年增长11.9%；商品房销售面积达6.9亿平方米，增长19.5%；销售额达26万亿元人民币，增长19.7%。
随着住房保障体系、保障性安居工程和租赁住房等政策措施的推进落实和全面实施并取得成效（参见图1），城市建设投资有望持续稳定回升。
2016年我国房地产市场整体呈现出稳中趋好的发展态势。虽然当前宏观经济下行压力有所加大、部分城市房地产市场运行出现波动且出现新的问题：部分热点城市房价出现反弹趋势；商品房销售面积增速回落、新开工面积继续下滑、库存持续上升等现象引发市场担忧；居民消费价格指数（CPI）增速同比下降幅度扩大、居民消费价格总水平（PPI）连续12个月负增长等问题引起业界广泛关注。
总体来看，2016年我国房地产市场运行情况呈现出以下特点：
（1）商品房销售面积继续稳步增长；
（2）商品房销售额持续上升；
四、行业问题
行业规模扩张过快，经营效益下滑；
行业集中度低，龙头企业优势不明显；
部分房企债务风险不断暴露；
部分区域市场调整较大，土地供应减少。
2021年4月，房地产开发企业到位资金的前20位上市公司的情况显示，房地产开发行业仍是资金需求旺盛的行业。受市场波动影响，房企资金需求出现分化，龙头企业对资金的占用能力有所增强，但也有部分房企在市场波动时仍有资金需求未得到满足。
2021年4月，房地产开发企业到位资金前20位上市公司中，有4家房企2020年前三季的净利润出现下滑，分别为万科A、龙湖集团和中国金茂。
2021年1-4月累计到位资金TOP30的房地产企业合计实现营业收入为1.29万亿元，同比增长7.7%，比2019年同期下滑14.2%。房地产行业集中度较低、竞争激烈度不断提升和经营效益下降是导致营业收入和利润总额均出现下滑的主要原因。
目前房地产开发企业中超过80%的公司处于亏损状态。在2021年一季度业绩会上，碧桂园、融创、恒大、绿地等7家龙头企业被点名存在融资成本过高和资金链断裂等问题。
目前行业仍然面临着“两多一低”的矛盾：“两多”是指大量中小型房企和一些中小开发商经营困难；“一低”是指房地产开发融资成本过高，尤其是2020年以来受到疫情影响下房企开发贷款增速大幅下滑。
2021年一季度房地产业销售额达到31.6万亿元，同比增长16.7%；销售额排名前20名的上市公司销售额合计为6.6万亿元，同比下降27.4%。
在2022年我国房地产政策上预计会延续平稳调控态势。对于融资成本过高和信用风险的房企需要给予关注。
预计2022年我国房屋竣工面积增速将会明显放缓至个位数水平。未来一段时间土地市场供应总量将会减少、供地节奏变化或对区域市场供需格局造成较大影响。
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